Получить возмещение морального вреда за несвоевременное введение дома в эксплуатацию застройщиком стало реально
Вопрос возмещения вреда многочисленному количеству семей, которые иногда годами вынуждены ждать желаемого жилья от безнаказанных застройщиков, наконец решен Фемидой в пользу граждан.
Отныне застройщик, пренебрегая сроками сдачи в эксплуатацию объектов недвижимого имущества, вопреки срокам, оговоренным договором, подвергает себя на возможное возмещение морального вреда покупателю.
До этого была распространенной ситуация, когда люди, получая средства для приобретения недвижимого имущества в кредит под огромные проценты, рассчитывая на то, что получат недвижимость вовремя, получали лишь обязательства вовремя платить кредит, а также средства на приобретение этой недвижимости, согласно условий договора. Желанный объект мог годами не сдаваться в эксплуатацию, вследствие нарушений сроков со стороны застройщика. При этом зачастую, внесенные покупателем средства в гривне, за несколько лет так называемого строительства обесценивались, а квартиру человек по факту так и не получал. Как правило, договора не содержат штрафных санкций в виде возмещения морального ущерба за нарушение условий договора продавцом, а поэтому в случае подачи иска в суд, была судебная практика о расторжении договора и возвращении средств покупателю. При этом на счетах ответчика не всегда такие средства были в наличии. В таком случае человек оставался и без квартиры и без фактически полученных средств, внесенных ним согласно условиям договора за ее приобретение - получал средства «на бумаге». Если везло, и на счету ответчика были средства для обеспечения исполнения судебного решения, то в основном, за сумму, которая возвращалась человеку, новое жилье уже нельзя было приобрести, в результате обесценивания средств и подорожания жилья на рынке недвижимости, а также потери покупателем значительного количества времени, на судебную «волокиту», в ожидании вступления в законную силу судебного решения и его исполнения.
Ситуация, когда договор не расторгался, а покупатель имел возможность возместить моральный ущерб за нарушение сроков сдачи в эксплуатацию недвижимости продавцом, при этом не теряя право на получение такой недвижимости в последующем, надеясь, что жилье достроят, в судебной практике отсутствовала. Правовая позиция была сформирована таким образом - поскольку договором купли-продажи имущественных прав не предусмотрено право покупателя на возмещение морального ущерба, то соответственно такое требование не может быть удовлетворено. Также суды указывали, что Закон Украины "О защите прав потребителей" не регулирует правоотношения, возникшие между сторонами договора купли-продажи имущественных прав на объект недвижимого имущества - жилищное строительство.
Примером положительных изменений является гражданское дело из моего собственного опыта, где я, как представитель истца, сформировала правовую позицию, и что не менее приятно, все же ее отстояла (см. дело № 755/3509/18), поскольку она имела под собой почву и в дальнейшем стала аналогичной правовой позиции, изложенной немного позже в постановлении Большой Палаты Верховного Суда от 01.09.2020 г. по делу № 216/3521/16-ц. В данном иске я ссылалась на то, что покупатель может быть защищен в данных правоотношениях ЗУ «О защите прав потребителей» и имеет право на возмещение морального ущерба, причиненного в результате ненадлежащего исполнения договорных обязательств, в том числе за нарушение условия договора в части сроков сдачи объекта в эксплуатацию, хотя возмещения морального вреда прямо не предусмотрено договором. Данное гражданское дело прошло все судебные инстанции. Постановлением Верховного Суда от 07.10.2020 года, производство № 61-17721св19 (755/3509/18), суд пришел к выводу, что в соответствии с частью третьей статьи 411 ГПК Украины подлежит отмене обжалуемое судебное решение апелляционного суда, которое было вынесено не в пользу моего клиента, с передачей дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Верховный Суд в своем постановлении указал, что при новом рассмотрении дела суду необходимо учесть правовое заключение Большой Палаты Верховного Суда, дать надлежащую оценку доводам и представленным сторонами доказательствам в обоснование своих требований и возражений, как в целом, так и каждому доказательству в отдельности. Отметив, что выводы судов предыдущих инстанций о том, что Закон Украины «О защите прав потребителей» не регулирует правоотношения, возникшие между сторонами договора купли-продажи имущественных прав в отношении объекта недвижимого имущества - жилищное строительство и о том, что указанным договором не предусмотрено возмещение морального вреда, а следовательно отсутствуют основания для его возмещения, являются ошибочными.
Соответственно с постановлением Большой Палаты Верховного Суда от 01.09.2020 года по делу № 216/3521/16-ц, в части данных правоотношений, сформирована четкая правовая позиция, которая заключается в том, что моральный ущерб за нарушение гражданско-правового договора, как способ защиты субъективного гражданского права может быть компенсирован и в том случае, если это прямо не предусмотрено законом или тем или иным договором, и подлежит взысканию на основании статей 16 и 23 ГК Украины и статей 4 и 22 Закона «О защите прав потребителей» даже в тех случаях, когда условиями договора право на компенсацию морального ущерба не предусмотрено.
Итак, общество получило положительную судебную практику по возмещению морального ущерба, направленную на защиту интересов потребителя - покупателя недвижимости от недобросовестной волокиты застройщиков со сдачей жилья в эксплуатацию, сверх сроков, обусловленных договором. Есть надежда, что права потребителей в дальнейшем будут защищены надлежащим образом, что должно улучшить ситуацию на рынке недвижимости и побудить определенным образом застройщиков к выполнению договорных обязательств в срок.
Татьяна Даниленко,
руководитель ЮК "Современная Фемида", адвокат