Телефоны для связи:
(044) 256-56-56
(068) 356-56-56
» » Особливості захисту речових прав на нерухомість у контексті державної реєстрації прав: актуальна практика ВП ВС

Особливості захисту речових прав на нерухомість у контексті державної реєстрації прав: актуальна практика ВП ВС

31 январь 2022, Понедельник
47
0

У разі виникнення спору щодо права власності на нерухоме майноперед позивачем постає завдання обрання ефективного способу захисту, а передвідповідачем - побудови ефективної стратегії захисту свого права.

Експерти Офісу протидії рейдерству роз'яснили, що під часрозв'язання цих завдань можуть стати у пригоді правові позиції, сформульованіВеликою Палатою Верховного Суду з урахуванням положень щодо державноїреєстрації речових прав на нерухоме майно.

Добросовісність набувачанерухомого майна, який покладався на дані Державного реєстру речових прав нанерухоме майно

У постанові від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 ВеликаПалата Верховного Суду дійшла, зокрема, таких висновків:

Особливості захисту речових прав на нерухомість у контексті державної реєстрації прав: актуальна практика ВП ВС1. Якщоспірне майно є об'єктом нерухомості, то для визначення добросовісності йогонабувача крім приписів статті 388 Цивільного кодексу (далі - ЦКУкраїни) слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону«Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»,відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їхобтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміниабо припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхомвнесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухомемайно (далі - Державний реєстр прав).

Отже, добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно увласність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися навідомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їхнаявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі прав.

2. Завідсутності в Державному реєстрі прав відомостей про права інших осіб нанерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на цівідомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких правчи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованихправ інших осіб та обтяжень.

3. Відомостіз Державного реєстру прав презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тождобросовісний набувач не повиненперевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірностіпопередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, завідсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликатисумнів у достовірності цих відомостей.

4. Пред'явленнявласником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державнуреєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективноговідновлення його права.

Витребування нерухомогомайна як ефективний спосіб захисту в разі наявності державної реєстрації прававласності за відповідачем

У постанові від 09.11.2021 у справі № 466/8649/16-ц ВеликаПалата Верховного Суду дійшла таких висновків:

1. Ефективністьвіндикаційного позову забезпечується саме наявністю державної реєстрації прававласності за відповідачем, оскільки за відсутності такої реєстрації судоверішення про задоволення віндикаційного позову не єпідставою для державної реєстрації права власності за позивачем.

Тому позовна вимога про скасування державної реєстрації прававласності відповідача суперечить позовній вимозі про витребування нерухомогомайна.

2. Відповіднодо пункту 1 частини першої статті 4 Закону «Про державну реєстрацію речовихправ на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності підлягає державнійреєстрації. Задоволення позовної вимоги про скасування державної реєстраціїправа власності суперечить зазначеній імперативній вимозі закону, оскількивиконання судового рішення призведе до прогалини в Державному реєстрі прав вчастині належності права власності на спірне майно.

Отже, замість скасування неналежного запису про державнуреєстрацію до Державного реєстру прав має бути внесений належний запис продержавну реєстрацію права власності позивача. Такий запис вноситься на підставісудового рішення про задоволення віндикаційного позову.

У постанові від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц ВеликаПалата Верховного Суду зауважила, що:

1. Належнимвідповідачем за позовом про витребування від (стягнення з) особи земельноїділянки є особа, за якою зареєстроване право власності на таку ділянку. Якщоземельною ділянкою неправомірно заволодів відповідач, то віндикаційний позоввідповідає належному способу захисту прав позивача.

2. Власникз дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майновід особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів цемайно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останньогонабувача.

Для такого витребування оспорювання рішень органів державноївлади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодоспірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту прававласника.

У тих випадках, коли має бути застосована вимога провитребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнанняправа власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосуванняприписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.

3. Визнаннянедійсним державного акта не єнеобхідним для вирішення питання про належність права власності на земельнуділянку та для її витребування з чужого володіння.

4. Пред'явленнявласником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державнуреєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективноговідновлення його права.

5. Підчас розгляду справи за позовною вимогою про застосування належного способузахисту (зокрема у спорі за віндикаційним позовом) відмова в позові з тихмотивів, що державний акт, рішення про державну реєстрацію, відомості чи записпро державну реєстрацію права на майно не визнанінедійсними, або що вони не оскаржені,відповідні позовні вимоги не пред'явлені, не допускається.

Визнання за покупцеммайнових прав права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно якефективний спосіб захисту

У постанові від 14.09.2021 року у справі № 359/5719/17 ВеликаПалата Верховного Суду зауважила, що:

1. Нормамизаконодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, наяку раніше не було і не могло бути встановлене правовласності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставідоговору з яким був споруджений об'єкт інвестування, є особою, якою набуваєтьсяпервісне право власності на новостворений об'єкт інвестування.

2. Інвесторпісля виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні правувласності) на цей об'єкт і після завершення будівництва об'єкта нерухомостінабуває права власності на об'єкт інвестування як первісний власник шляхомпроведення державної реєстрації речових прав на зазначений об'єкт за собою.

У постанові від 14.12.2021 у справі № 344/16879/15-ц ВеликаПалата Верховного Суду зауважила, що:

1. Укладаючидоговір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримуєречове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати правовласності на нерухоме майно в майбутньому.

2. Післязавершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремийоб'єкт цивільних правовідносин ще не існуєі набуває юридично статусу об'єкта цивільних правовідносин лише після державноїреєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняттяйого в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноціннимоб'єктом у розумінні ЦК України такий об'єкт стає після його державноїреєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстраціїправа власності та інших речових прав на нерухомі речі для новоствореної речі,якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

3. Зогляду на те, що у випадку набуття права власності на новостворене нерухомемайно саме інвестор набуває первинне право власності, на яке раніше не було і не моглобути зареєстроване право власності інших осіб, віндикація не може бути застосована.

Ефективним і належним способом захисту прав інвестора у такомувипадку буде визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

Тобто у тих випадках, коли об'єкт нерухомості вже збудований іприйнятий в експлуатацію, проте покупцем не отриманіправовстановлюючі документи у зв'язку з порушенням продавцем за договоромкупівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірнихзобов'язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення прававласності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та уразі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може матимісце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності напроінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до статті 392 ЦК України.

Обсудить
Добавить комментарий
Комментарии (0)