Покупка вторичного жилья: разъяснения Минюста и памятка покупателю
Минюст обнародовал разъяснение от 15 августа 2025 года о том, как проверить «чистоту» квартиры при покупке на вторичном рынке: какие документы подтвердят право собственности, где увидеть записи и обременения, на что взглянуть до подписания договора и передачи денег.
Что проверить в первую очередь
- Документы, подтверждающие право собственности продавца и историю перехода прав.
- Сведения в Государственном реестре вещных прав: актуальность записи о владельце, наличие арестов, ипотек и иных ограничений.
- Судебные запреты на регистрационные действия и заявления владельца о запрете регистрационных операций по объекту.
- Законность перепланировок и отсутствие сноса несущих стен; при изменениях – наличие разрешений и нового техпаспорта.
- Справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги и подтверждение отсутствия споров вокруг квартиры.
- Проверка продавца в Едином реестре должников и в санкционных списках.
Правоустанавливающие документы: что подойдет
Право собственности подтверждается договорами и актами, подлежащими госрегистрации: купля-продажа, дарение, мена, рента, пожертвование, пожизненное содержание, наследственный договор, соглашения о разделе наследства и выделе доли, биржевые сделки, аренда жилья с выкупом, доверительная собственность с актом приема-передачи. Подойдут свидетельства о праве на наследство и о приватизации, нотариальные свидетельства о приобретении имущества с торгов, а также вступившие в силу судебные решения.
Госрегистрация и обременения: где смотреть
Сведения о правах и ограничениях предоставляются в режиме реального времени из Государственного реестра вещных прав на недвижимость. Выписка фиксирует возникновение, изменение и прекращение прав, а также все зарегистрированные обременения по хронологии.
Кто регистрирует права сегодня
Регистрационные действия выполняют исполнительные органы местного самоуправления и госадминистрации, а также нотариусы – в пределах закона о госрегистрации прав. Выбор субъекта зависит от ситуации и удобства сторон.
Что было до 2013 года
Единая система госрегистрации прав действует с 1 января 2013 года. Ранее учет велся БТИ в реестрах и бумажных книгах. Архивные сведения по «старым» объектам по-прежнему запрашивают в БТИ, что важно при проверке давних переходов прав.
Короткая памятка покупателю
- Сверьте ФИО и идентификаторы продавца во всех документах и в выписке из реестра.
- Проверьте объект на аресты, ипотеки, судебные запреты и иные ограничения.
- Запросите доказательства законности перепланировок и новый техпаспорт при изменениях.
- Получите справки об отсутствии коммунальных долгов и споров по адресу.
- Убедитесь, что продавца нет в Едином реестре должников и санкционных списках.
- Подписывайте договор у нотариуса, используйте безналичные расчеты и фиксируйте передачу средств и ключей актом.
Дополнительная информация: рекомендации Минюста помогают выстроить базовую проверку перед сделкой с вторичным жильем. Практический алгоритм включает анализ выписки из госреестра, архивов БТИ, правоустанавливающих документов и коммунальных справок. Для снижения рисков подключайте нотариуса и профильного юриста, фиксируйте ключевые условия договора и порядок расчетов, уточняйте статус перепланировок и соблюдение градостроительных норм. При выявлении несоответствий приостанавливайте сделку до урегулирования спорных моментов.